Concurso persona física: la vivienda debe ser enajenada siempre que el valor obtenido sea superior al crédito hipotecario reconocido, aunque el deudor este al corriente de pago de las cuotas de la hipoteca

En los supuestos que la deuda supera el valor de la garantía, y el crédito no está vencido por estar al corriente en el pago de las cuotas hipotecarias, no tiene sentido realizar el bien mientras estas circunstancias se mantengan, ya que la venta del bien hipotecado no puede beneficiar a los demás acreedores. Lo único que haríamos es perjudicar al acreedor hipotecario, que está cobrando su crédito, y a los deudores, que pierden su vivienda.

Pero, aun estando al corriente de pago de las cuotas hipotecarias, se justifica la realización del inmueble por los beneficios que obtendría la masa cualquiera que sea el procedimiento seguido, venta directa o subasta, si el valor obtenido supera el crédito con privilegio especial reconocido.

La Sección 15ª de la Audiencia Provincia de Barcelona en su auto de 129/2018, de 16 de octubre, manifestaba que:

“… todos los bienes del deudor, conforme a lo dispuesto en el artículo 76 de la LC, se integran en la masa activa del concurso, a excepción de aquellos que, aun teniendo carácter patrimonial, sean legalmente inembargables, condición que no tiene la vivienda habitual (artículos 605 y 606 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Y todos los bienes integrados en la masa activa son objeto de liquidación, de acuerdo con los artículos 148 y 149 de la LC. La conclusión del concurso por liquidación, por tanto, precisa de la realización de todos los bienes del deudor (artículo 152 de la LC)

Cosa diferente es que, en cada circunstancia, haya que adoptar normas diferentes de realización o de pago del crédito.

Recordemos que el artículo 155.1 de la Ley Concursal dispone que:

El pago de los créditos con privilegio especial se hará con cargo a los bienes y derechos afectos, ya sean objeto de ejecución separada o colectiva

y de conformidad con lo establecido en el artículo 155.5 de la Ley Concursal:

“En los supuestos de realización de bienes y derechos afectos a créditos con privilegio especial previstos en este artículo, el acreedor privilegiado hará suyo el montante resultante de la realización en cantidad que no exceda de la deuda originaria, correspondiendo el resto, si lo hubiere, a la masa activa del concurso.

Solo en el supuesto de existir un excedente, siempre que los concursados se mantengan al corriente del pago de las deudas, estaría justificado el sacrificio que implica la venta de la vivienda de los demandados.

El auto 153/2018, de fecha 15 de noviembre, de la Sección 15ª de la Audiencia Provincial de Barcelona analiza la cuestión, antes planteada, y resuelve que:

a) El precio mínimo de realización del inmueble, cualquier que sea la forma seguida, será de 192.434,09 euros, si ese precio no llegara a obtenerse, en bien seguirá en el patrimonio de los concursados, siempre y cuando, sigan al corriente del pago de las deudas que gravan el inmueble.

b) Si antes de concluir el concurso, los deudores dejan de atender más de tres cuotas del préstamo, a instancias del acreedor, el bien hipotecado será realizado en su totalidad, sea en venta directa o en subasta judicial.”

En el caso concreto que se aborda en la resolución, el importe de 192.434,09 € corresponde con el crédito con privilegio especial reconocido.

Lo aconsejable es aportar una tasación por entidad acreditada ante el Banco de España, a fin de acreditar que el valor de mercado de la vivienda es inferior al importe de los créditos con garantía real que la gravan.

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