He comprado un piso sobre plano y la promotora se declara en concurso de acreedores ¿ahora qué pasa?

La regla general es que los contratos bilaterales en los que es parte el concursado no se ven afectados por la declaración de concurso, según dispone el artículo 61.2 de la Ley Concursal:

La declaración de concurso, por sí sola, no afectará a la vigencia de los contratos con obligaciones recíprocas pendientes de cumplimiento tanto a cargo del concursado como de la otra parte. Las prestaciones a que esté obligado el concursado se realizarán con cargo a la masa.”

Esto es coherente que con unos de los principios generales de la Ley Concursal, de empresa en funcionamiento, recogido en el artículo 44.1 de la Ley Concursal:

“La declaración de concurso no interrumpirá la continuación de la actividad profesional o empresarial que viniera ejerciendo el deudor.”

Posición que se refuerza por la imposibilidad de que opere una cláusula resolutoria por el mero hecho de que una de las partes sea declarada en concurso de acreedores, a tenor de lo dispuesto en el artículo 61.3 de la Ley Concursal:

Se tendrán por no puestas las cláusulas que establezcan la facultad de resolución o la extinción del contrato por la sola causa de la declaración de concurso de cualquiera de las partes.

Hemos de diferenciar varias situaciones, que analizaremos de menor a mayor complejidad:

a) No se ha producido ningún incumplimiento a la fecha de declaración del concurso;

b) Se ha producido un incumplimiento posterior a la fecha de declaración del concurso; o

c) Se ha producido un incumplimiento previo a la fecha de declaración del concurso.

No se ha producido ningún incumplimiento a la fecha de declaración del concurso

La administración concursal, en caso de suspensión, o el concursado, en caso de intervención, pueden escoger entre:

a) Cumplir con las obligaciones pendientes derivadas del contrato suscrito, con cargo contra la masa del concurso; o

b) Solicitar la resolución del contrato, si lo estimaren conveniente al interés del concurso por considerar que el contrato es una rémora para la masa.

En el segundo de los supuestos y de conformidad con el párrafo 2 del artículo 61.2 de la Ley Concursal, las partes deberán comparecer ante el juez del concurso y:

a) Si hay acuerdo: el juez dictará auto declarando resuelto el contrato de conformidad con lo acordado.

b) En cualquier otro caso: el juez decidirá acerca de la resolución, acordando, en su caso, las restituciones que procedan y la indemnización que haya de satisfacerse con cargo a la masa.

En cualquiera de ambos supuestos, la mejor decisión es obtener asesoramiento profesional y analizar la situación económica de la promotora para decidir sobre las probabilidades de las diferentes opciones.

Se ha producido un incumplimiento posterior a la fecha de declaración del concurso

Si con posterioridad a la declaración del concurso, la promotora incumple con el contrato que teníamos suscrito con ella (no inicia las obras, o no hace entrega de la vivienda), podemos exigir la resolución del mismo en base al artículo 1124 del Código Civil:

La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.

El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.

El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que la autoricen para señalar plazo.

Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1.295 y 1.298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria.

Debemos puntualizar que el incumplimiento de la obligación de elevar a escritura pública el contrato de compraventa celebrado, conforme a lo dispuesto por el artículo 1280 del Código Civil, no es causa directa de resolución contractual al amparo del artículo 1124 del Código Civil (Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de septiembre de 2014).

La acción resolutoria deberemos ejercerla ante el juez del concurso, por los trámites del incidente concursal. Dado que no parece razonable permitir en sede concursal que se produzca la resolución extrajudicial prevista en el artículo 1124 del Código Civil, dadas las facultades de la administración concursal de rehabilitar el contrato.

Obviamente, la indemnización de daños y perjuicios que proceda tendrá la consideración de crédito contra la masa.

Se ha producido un incumplimiento previo a la fecha de declaración del concurso

Lo primero que deberemos analizar es si realmente el incumplimiento ha sido previo o posterior a la declaración del concurso, lo que es sumamente importante para conocer cómo debemos actuar.

Si, en base al artículo 1124 del Código Civil (antes mencionado), hemos enviado un burofax a la promotora con carácter previo a la declaración del concurso conviene advertir que, como lo hace la sentencia 431/2013, de 3 de julio:

la jurisprudencia (…) ha venido interpretando el artículo 1124 en el sentido de entender que el mismo también permite un ejercicio de la facultad resolutoria mediante declaración extrajudicial dirigida a la parte incumplidora, siempre a reserva de que ésta, si es que no estuviera conforme, acuda a los Tribunales para negar el incumplimiento resolutorio o rechazar la oportunidad de hacerlo valer como causa de extinción sobrevenida de la relación contractual (…). De acuerdo con esa doctrina y tomando en consideración que el artículo 1124 reconoce al contratante perjudicado la facultad de “escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación”, hay que entender que ésta última tiene lugar, no cuando se produjo el incumplimiento, sino cuando aquel, tras optar por resolver la relación, lo comunica a la otra parte -con la que había perfeccionado un negocio jurídico bilateral-, mediante una declaración de naturaleza recepticia – sentencia 639/2012, de 7 de noviembre , entre otras- o, en su caso, mediante un acto concluyente con el mismo significado y eficacia – facta ex quibus voluntad concludi potest

En consecuencia, la sentencia estimatoria de la demanda no resuelve el contrato de compraventa, sino, más bien, declara la procedencia de la resolución que extrajudicialmente se realizó mediante el envío del burofax. Lo que conlleva que, al declararse el concurso, el contrato ya estuviera resuelto y que hubiera nacido antes la obligación de restitución de las cantidades entregadas a cuenta, que por ser anterior a la declaración de concurso tendría la consideración de crédito concursal.

En la medida en que el contrato fue resuelto antes del concurso, los eventuales efectos novatorios de un convenio, que cesaron con la apertura de la liquidación, en cualquier caso no impedían declarar judicialmente la reseñada resolución contractual.

Por lo que deberemos comunicar nuestro crédito a la administración concursal, de conformidad con lo establecido en el artículo 21 de la Ley Concursal, dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la publicación en el Boletín Oficial del Estado del edicto de declaración del concurso de la promotora.

 

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