¿Cuál es valor de un inmueble a efectos del ITP y AJD?

En la liquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante ITP y AJD) por la compraventa de inmuebles debe utilizarse el valor de mercado de los mismos, pudiendo hacerse uso de los valores publicados por parte de la Administración tributaria, los cuales resultan vinculantes a efectos de la comprobación de valores que pueda practicarse.

En determinadas situaciones concursales se plantea la duda de cuál debe ser el precio que debe ser reflejado en la correspondiente autoliquidación del ITP y AJD que sea presentada, con la finalidad de evitar que se pueda producir una comprobación por parte de la Administración. En concreto, se barajan tres cantidades, como posibles importes a reflejar a estos efectos:

– Precio de adjudicación/compra.

– Valor de tasación a efectos hipotecarios.

– Valor real del inmueble, de conformidad con lo previsto en la normativa por la que se aprueban los coeficientes aplicables al valor catastral para estimar el valor real de inmuebles de naturaleza urbana a efectos de determinados impuestos.

Hemos de partir del hecho que para la correcta declaración de este valor real, el legislador ha previsto los medios de comprobación de valores de los que puede servirse la Administración Tributaria y, en el caso de la tasación pericial contradictoria, también el obligado tributario. En este sentido, el Tribunal Constitucional es consciente de las dificultades en la determinación del valor real, al señalar en la sentencia 194/2000, de 19 de julio de 2000 (BOE de 11 de agosto de 2000) que el legislador:

ni determina qué debe entenderse por valor real, ni especifica los parámetros que deben emplear en todo caso los sujetos pasivos del ITP para determinarlo, razón por la cual las discrepancias en relación con la valoración de los bienes y derechos no sólo son lógicas y razonables, sino incluso frecuentes (FJ 7º, párrafo 4)

concluyendo en su Fundamento Jurídico 9º que:

de este modo, no resulta aventurado afirmar que la tarea de comprobar el “valor real” de los bienes y derechos, lejos de arrojar una cifra -en pesetas- exacta, incontrovertible o, al menos, previsible dentro de un margen razonable, normalmente dará lugar a tantos resultados como peritos la lleven a cabo. El propio legislador es consciente de esta circunstancia cuando permite que el sujeto pasivo promueva la «tasación pericial contradictoria, en corrección» de la valoración practicada por la Administración (…); o, en fin, cuando en la propia Ley 1/1998, de 26 de febrero, de Derechos y Garantías de los Contribuyentes, se establece –en su art. 25– la posibilidad de los contribuyentes de solicitar de la Administración información sobre el valor de los bienes inmuebles que vayan a ser objeto de adquisición o transmisión, pero sin que dicha consulta, por mandato expreso de la Ley, tenga carácter vinculante para aquélla, por cuanto que «dicha información no impedirá la posterior comprobación administrativa».”

La base imponible de este hecho imponible se recoge en la regla general del apartado 1 del artículo 10 del ITP y AJD, que estable lo siguiente:

La base imponible está constituida por el valor real del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda. Únicamente serán deducibles las cargas que disminuyan el valor real de los bienes, pero no las deudas aunque estén garantizadas con prenda o hipoteca.”

De acuerdo con el precepto transcrito, la base imponible de la transmisión del bien inmueble del escrito de consulta será el valor real de dicho inmueble que, como se ha señalado en diversas resoluciones de la Dirección General de Tributos en contestación a consultas vinculantes (V1070-06, de 8 de junio de 2006; V1091-06, de 12 de junio de 2006; V0881-10, de 3 de mayo de 2010; V0469-11, de 28 de febrero de 2011; entre otras) este valor real no tiene por qué coincidir con el precio fijado por las partes en la compraventa.

El problema es que el concepto de “valor real” es un concepto jurídico indeterminado, para la interpretación del mismo habrá que acudir al apartado 2 del artículo 12 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (en adelante, LGT) que establece lo siguiente:

En tanto no se definan por la normativa tributaria, los términos empleados en sus normas se entenderán conforme a su sentido jurídico, técnico o usual, según proceda.”

El concepto de “valor real” ha sido interpretado por el Tribunal Supremo, en su Sentencia 17245/1991 de 7 de mayo de 1991:

el concepto de valor real es un concepto jurídico indeterminado (…) para cuya determinación habrá que acudir al sentido usual, y por “real” ha de entenderse lo existente, lo verdadero, lo no ilusorio, no imaginario, ni ficticio y no de mera apariencia. Valor real será, por lo tanto, la estimación económica o precio verdadero, no ilusorio, meramente aparente ni imaginario de una cosa, que vendrá determinado por su oferta al público en un mercado libre”. En consecuencia, el Tribunal Supremo –en reiterada jurisprudencia– asimila valor real a valor normal de mercado; para la definición de este valor normal de mercado se remite –STS 4887/1995, de 5 de octubre de 1995 (recurso de casación 3379/1991); STS 5495/2009, de 29 de mayo de 2009 (recurso de casación 13/2009); STS 2286/2012, de 9 de abril de 2012 (recurso de casación 95/2009); STS 1565/2014, de 10 de abril de 2014 (recurso de casación 3001/2012); STS 881/2019, de 26 de marzo de 2019 (recurso de casación 2263/2017); entre otras– a la Orden, del Ministerio de Economía y Hacienda, de 30 de noviembre de 1994 sobre normas de valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras (BOE de 13 de diciembre de 1994), que lo define como: “importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor por la venta de una propiedad en la fecha de la valoración, mediante una comercialización adecuada, y suponiendo que existe al menos un comprador potencial correctamente informado de las características del inmueble, y que ambos, comprador y vendedor, actúan libremente y sin un interés particular en la operación.” Esta Orden de 1994 ha sido derogada por la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras (BOE de 9 de abril de 2003), en la que se define el valor de mercado, en términos similares, como: “precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta.”.

La Dirección General de Tributos vuelve a abordar la cuestión en la respuesta a la Consulta Vinculante V1219-19, de 30 de mayo de 2019, concluyendo que:

Primera: La base imponible de la transmisión de un bien inmueble será el valor real de dicho inmueble que no tiene por qué coincidir con el precio fijado por las partes en la compraventa.

Segunda: El concepto de “valor real” es un concepto jurídico indeterminado y se asimila al valor normal de mercado.

Tercera: La Administración tributaria puede acudir a los medios de la comprobación de valores para la corrección del valor declarado por el obligado tributario, a su vez este puede acudir a la tasación pericial contradictoria para contradecir el valor calculado por la Administración tributaria competente.

Cuarta: En aplicación de la normativa estatal, el obligado tributario podrá utilizar los valores publicados por la Administración tributaria competente en aplicación de los medios de comprobación de valores, que tendrán carácter vinculante para la misma.”

Normativa de aplicación

La determinación del valor real mediante el procedimiento de comprobación de valores se encuentra previsto en las siguientes normas tributarias:

– Artículos 46 a 48 del ITP y AJD.

– En los artículos 91, 120 y 121 del Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento del ITP y AJD.

– En los artículos 57, 134 y 135 de la LGT.

– En los artículos 157 a 162 del Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, por el que se aprueba el Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos.

– De acuerdo con la normativa estatal, el obligado tributario puede determinar el valor real a declarar en función de los valores publicados por la Administración tributaria gestora competente (artículos 57.1; de la LGT).

Conclusiones

Estamos ante una cuestión que no es pacífica ya que estamos manejando conceptos jurídicos indeterminados y deberá analizarse cada caso concreto, en función de si:

“… el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta.”

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