¿Podemos excluir de un concurso de acreedores una vivienda sobre hipotecada?

Lamentablemente es muy habitual encontrarnos, en los concursos de personas físicas, con inmuebles cuyo valor es inferior a la primera carga hipotecaria que pesa sobre los mismos; pudiendo, con cierta habitualidad, existir segundas y ulteriores hipotecas. El auto, de fecha 20 de junio de 2018, de la Sección 15ª de la Audiencia Provincial de Barcelona aborda esta situación y nos da las pautas de actuación.

Recordemos que la valoración del inmueble debe realizarse a valor de mercado, a efectos de determinar si el mismo se encuentra sobre hipotecado. Dado que lo dispuesto en el artículo 94.5 de la Ley Concursal no es el instrumento adecuado para establecer el valor de un bien, sino que es el instrumento para ponderar el alcance en el concurso del privilegio especial, por tanto, un acreedor con una garantía real previa puede encontrarse en el concurso con la calificación como crédito ordinario si la garantía carece de valor (por ejemplo segundas o terceras hipotecas).

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¿Es siempre exigible una tasación oficial actualizada para proceder a enajenar un inmueble en un procedimiento concursal?

La Dirección General del Registro y Notariado (en adelante, DGRN) en su resolución de fecha 18 de enero de 2018 (BOE de 1 de febrero de 2018) hace un pormenorizado análisis de la tramitación del plan de liquidación, dictaminando que no es necesario la tasación oficial actualizada en las enajenaciones realizadas en la fase de liquidación.

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¿Puede la AEAT realizar una comprobación de valores respecto a una subasta notarial?

Al contrario que en la subasta judicial, en la que el precio de adjudicación se considera en todo caso como valor real o precio cierto, en el caso de la subasta notarial no cabe atribuir esa cualidad y no hay obstáculo a que mediante la comprobación administrativa se determine el valor de mercado del bien.

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¿Cuál es el valor, a efectos de ITP y AJD, de un inmueble adquirido mediante subasta pública?

El Tribunal Superior de Justicia de Galicia, en su Sentencia de 2 de noviembre de 2016, concluye que en la determinación del valor real de dichos inmuebles a efectos del ITP y AJD se han de tener en cuenta las cargas anteriores y preferentes, con independencia de quién sea el acreedor de la deuda garantizada con dichas cargas.

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